Na temelju bruxelleskog zakona (« ordonnance ») od 17. srpnja 2025., bruxelleski zakonodavac je izmijenio više odredbi koje se odnose na porez na prijenos nekretnina i porez na nasljedstvo. Ova reforma dio je šireg procesa usklađivanja s Valonskom i Flamanskom regijom, a ima dvostruki cilj: modernizirati pravila o prijavi prijenosa vlasništva te ojačati pravnu sigurnost i fiskalnu transparentnost u području nasljeđivanja.
Promjene stupaju na snagu postupno – neke odredbe primjenjuju se već od 24. srpnja 2025., dok će druge stupiti na snagu 1. siječnja 2026.
1. Godina 2025.: novosti u pogledu poreza na prijenos nekretnina
Nekoliko tehničkih prilagodbi u sustavu poreza na prijenos nekretnina stupilo je na snagu odmah po objavi uredbe 24. srpnja 2025.
One se uglavnom odnose na porezno oslobođenje (tzv. “abatement”) pri kupnji vlastitog doma u slučaju više sile te na kazne u slučaju prikrivanja stvarne prodajne cijene.
1.1. Fleksibilnije oslobođenje u izvanrednim okolnostima
Oslobođenje od poreza na prijenos nekretnina, poznato kao “oslobođenje za vlastitu i jedinu nekretninu”, predstavlja važan fiskalni poticaj za pristup vlasništvu u Bruxellesu.
Prema članku 46bis i članku 212bis Zakona o porezu na prijenos nekretnina, kupac može ostvariti osnovno oslobođenje poreza od 12,5 % na prvih 200 000 € cijene, pod uvjetom da su ispunjena tri glavna uvjeta.
Da bi kupac ostvario to pravo, mora ispuniti sljedeća tri osnovna uvjeta:
- nekretnina mora biti vlastita i jedina – kupac ne smije već posjedovati drugi stan ili kuću (osim u posebnim iznimkama);
- mora prijaviti svoje glavno prebivalište u roku od tri godine od datuma notarskog akta i tamo ostati najmanje pet godina;
- kupoprodajna cijena ne smije prelaziti 600 000 €.
Primjer: za nekretninu kupljenu po cijeni od 350 000 €, kupac ostvaruje oslobođenje od 200 000 € na poreznu osnovicu. Umjesto da plati 43 750 € (12,5 % od 350 000 €), on plaća samo 18 750 € (12,5 % od preostalih 150 000 €).
? Porezna ušteda iznosi 25 000 €.
Širenje pojma više sile
Do sada se “viša sila” (force majeure) eventualno uzimala u obzir samo za razdoblje od pet godina tijekom kojeg je kupac morao ostati prijavljen u nekretnini, ali ne i za rok od tri godine u kojem je morao prijaviti prebivalište u kupljenog nekretnini.
Nakon presude Ustavnog suda koja je ukazala na nejednako postupanje, bruxelleski zakonodavac proširio je iznimku: sada se viša sila može primijeniti i na trogodišnji rok za prijavu prebivališta u kupljenoj nekretnini.
Viša sila označava izvanredne okolnosti koje objektivno onemogućuju kupcu da se nastani u kupljenoj nekretnini, neovisno o njegovoj volji.
Primjeri više sile:
- požar koji je učinio objekt neupotrebljivim,
- djelomično urušavanje zgrade,
- ozbiljno kašnjenje radova zbog nestašice materijala,
- u posebnim slučajevima – odbijanje građevinske dozvole,
- potreba za privremenim odlaskom u inozemstvo iz poslovnih ili osobnih razloga,
- stečaj izvođača radova,
- dokaziva nesposobnost kupca da sam dovrši nužne radove (npr. zbog bolesti, uz liječničku potvrdu).
U takvim slučajevima porezni obveznik više ne gubi pravo na oslobođenje: dopunski porez na prijenos više se ne plaća, a već plaćeni porez može se vratiti, pod uvjetom da kupac nakon prestanka okolnosti više sile stvarno uspostavi prebivalište u toj nekretnini.
Što se neće smatrati višom silom
Porezna uprava će i dalje biti stroga. Sljedeće situacije neće se smatrati višom silom:
- financijske poteškoće koje odgađaju završetak radova,
- manja promjena osobnih okolnosti,
- kašnjenje zbog loše organizacije kupca,
- odbijanje zahtjeva za kredit,
- podcjenjivanje opsega potrebnih radova.
1.2. Prikrivanje cijene više neće kažnjavati sve sudionike
Prije reforme iz 2025., članak 203. Zakona o porezu na prijenos nekretnina predviđao je da, kada su u ugovoru skriveni stvarni iznosi (na primjer, ako je stvarna prodajna cijena veća od one navedene u ugovoru), sve ugovorne strane – kupci, prodavatelji, pa čak i posrednici – budu solidarno kažnjene novčanom kaznom.
Takva stroga formulacija zakona dovela je do odluke Ustavnog suda, koji je utvrdio da takvo rješenje krši načelo jednakosti između stranaka koje su doista sudjelovale u prevari i onih koje o njoj nisu imale saznanja.
? Prema novoj verziji članka, kazna se sada može izreći samo onome tko je stvarno sudjelovao u prikrivanju cijene ili je za to znao.
Primjeri u praksi
- Ako su, primjerice, u prodaji nekretnine dva prodavatelja, a samo jedan od njih pristane primiti dio cijene “na ruke” ili putem drugih sredstava kako bi prikrio stvarni iznos, drugi prodavatelj koji nije znao za tu praksu više ne može biti kažnjen.
- Isto vrijedi i za javnog bilježnika ili zastupnika, koji samo formalno sastavlja ugovor, ali ne sudjeluje u prikrivanju stvarne cijene – on više u principu ne može biti odgovoran za tu povredu.
Značenje reforme
Ova promjena donosi veću proporcionalnost u kažnjavanju poreznih prekršaja i usklađuje praksu s novijom sudskom praksom, koja sve više teži individualizaciji odgovornosti.
Drugim riječima, kazna se sada primjenjuje samo na stvarne sudionike u nepravilnosti, čime se jača pravna sigurnost i osjećaj pravednosti među sudionicima u pravnim poslovima.
2. Posljednji porezni dar do 31. prosinca 2025.
Drugi dio reforme, koji će se primjenjivati od 1. siječnja 2026., odnosi se na Zakon o porezu na darovanje I zakonu o porezu na nasljedstvo.
Reforma produžuje razdoblje tijekom kojega se određena darovanja ili pogodnosti dane prije smrti mogu ponovno uključiti u ostavinu – s tri na pet godina, počevši od 2026. godine.
Radi poštivanja načela pravne sigurnosti, novi rokovi primjenjuju se samo na donacije i ugovore zaključene od 1. siječnja 2026. nadalje. Donacije izvršene prije tog datuma ostaju pod starim režimom od tri godine.
2.1. Oprez kod neregistriranih donacija
Trenutačno, kada darovatelj izvrši neregistrirano darovanje pokretnine – na primjer, dar u gotovini, prijenos putem banke ili darovni ugovor koji nije registriran kod porezne uprave – i umre unutar tri godine, tada se darovani predmeti ponovno uključuju u ostavinu i podliježu nasljednom porezu, koji je znatno viši od poreza na darovanje pokretnina (3 do 7 %).
Od 1. siječnja 2026., taj se rok produljuje na pet godina.
? Drugim riječima:
Svako neregistrirano darovanje učinjeno nakon tog datuma uračunat će se u nasljedstvo, ako darovatelj umre u roku od pet godina od darovanja, u skladu s člankom 7. Zakona (« Code de droits de succession »).
? Prilika prije kraja 2025. Godine
Do kraja 2025. ostaje posljednja prilika za iskoristiti stari rok od tri godine.
Nerigistrirana darovanja obavljena do 31. prosinca 2025. se vode pod starim režimom : ako darovatelj preživi tri godine, iznos darovanja neće biti uključen u ostavinu i neće biti dodatno oporezovan.
Ova strategija omogućuje značajnu poreznu uštedu – smanjuje rizik da se darovani iznos kasnije oporezuje kao nasljedstvo i može izbjeći dodatne poreze na kapitalnu dobit u slučaju kasnije prodaje darovane imovine (iako nacrt zakona iz listopada 2025. navodno ublažava taj rizik).
Zakonodavac Bruxellesa ovim želi promijeniti dosadašnju praksu:
Mnogi su darovatelji namjerno izbjegavali registraciju darovanja kako bi izbjegli plaćanje poreza na darovanje, nadajući se da će preživjeti tri godine i time izbjeći i porez na nasljedstvo.
Ako bi, međutim, darovatelj umro ranije, tada bi primatelj dara morao platiti znatno viši porez na nasljedstvo (do 30 % u direktnoj liniji ili od supružnika i do 80 % između nevezanih osoba).
Produženjem roka na pet godina, Bruxelles želi destimulirati takvu strategiju i poticati registriranje darovanja, uz poreznu stopu od 3 % za donacije u ravnoj liniji (roditelji – djeca) ili 7 % u ostalim slučajevima.
Prednosti registriranog darovanja
Registracija darovanja ima brojne koristi:
- pruža pravnu sigurnost jer donacija dobiva točan i dokaziv datum,
- povećava fiskalnu transparentnost,
- omogućuje predvidivost prihoda za regiju.
Zato je registrirano darovanje često win-win rješenje:
Darovatelj i primatelj imaju porezni mir i pravnu sigurnost, a regija dobiva stabilne prihode.
To je alat koji treba uzeti u obzir u svakoj strategiji nasljednog planiranja.
2.2. Ostale darovnice obuhvaćene reformom
Produljeni rok od pet godina primjenjuje se i na druga besplatna raspolaganja, poput ugovora u korist treće osobe (stipulation pour autrui, čl. 8. Zakona).
To znači da će od 2026. godine sve svote, rente ili vrijednosti primljene besplatno tijekom pet godina prije smrti biti uključene u ostavinu, dok se do sada primjenjivao rok od tri godine.
Kako bi se osigurala dosljednost, i pretpostavka vlasništva iz članka 108. produžuje se na isti rok:
Porezna uprava sada može pretpostaviti da se dobra koja su se nalazila u imovini pokojnika do pet godina prije smrti još uvijek nalaze u njegovoj imovini u trenutku otvaranja nasljedstva.
Primjer
Ako je pokojnik prodao nekretninu četiri i pol godine prije smrti, uprava može pretpostaviti da se prodajna cijena i dalje nalazi u njegovoj imovini na dan smrti i stoga je može uključiti u ostavinu – čak i ako je pokojnik u međuvremenu darovao taj novac svojoj djeci!
Nasuprot tome, ako je prodaja izvršena prije više od pet godina, pretpostavka više ne vrijedi – tada se sredstva smatraju trajno izašlima iz imovine pokojnika u trenutku smrti.
2.3. Porezna uprava pojačava nadzor: pet godina bankovnih provjera
Glavna uprava za dokumentaciju o imovini dobiva šire istražne ovlasti kako bi svoje kontrole prilagodila novom petogodišnjem razdoblju.
Konkretno, uprava će moći zatražiti od banaka podatke o bankovnim prometima tijekom pet godina koje prethode smrti.
Analizirat će sve besplatne prijenose, kao i pravne akte o vlasništvu, kako bi otkrila moguće neprijavljene donacije.
Ova ovlast, predviđena u članku 100. Kodeksa o nasljednim pravima, omogućuje administraciji da otkrije neizravne donacije – primjerice, bankovne transfere koje je pokojnik izvršio u godinama prije smrti.
Za neke od tih provjera može biti potrebna posebna ili potpuna autorizacija.
Povećan rizik za negistrirana darovanja
Od 2026. godine, neregistrirana darovanja bit će porezno rizičnija:
Ako darovatelj umre unutar pet godina, darovana dobra bit će uključena u ostavinu i oporezovana po stopama nasljednog poreza, koje su znatno više od stopa poreza na darovanje (do 30 % u ravnoj liniji i među bračnim drugovima, a i više u drugim slučajevima).
U praksi, to znači da će primatelj dara – osoba koja je primila darovanu imovinu – snositi veći porezni teret.
? Zaključak i preporuka
Ako ste pogođeni ovom reformom, nalazite se u nekoj od gore navedenih situacija ili jednostavno želite pravovremeno planirati svoje nasljedstvo, preporučuje se da se posavjetujete s odvjetnikom.
Tristan KRSTIC