Briselska vlada je nedavno (studeni 2022.) donijela novu mjeru kojom bi trebalo biti instaurirano novo pravo najmoprimca na prvokup unajmljene nekretnine kad vlasnik želi staviti nekretninu u prodaju.
Tu je novu mjeru inspirirao sistem koji već postoji u Francuskoj već nekoliko desetljeća.
Najmodavac / vlasnik će morati uskoro dati mogućnost najmoprimcu kupiti unajmljenu nekretninu. Najmoprimac će imati prvenstvo nad bilo kojim drugim potencijalnim kupcem te nekretnine. Cilj te mjere je omogućiti najmoprimcu da ostane u nekretnini.
Pravo prvokupa se može definirati kao :
« u najširem smislu, (…) pravo ovlaštenika toga prava da određenu stvar ili pravo kupi prije svih ostalih, po cijeni i pod uvjetima pod kojima ju je spreman kupiti treći. Vlasnik je, ako se odluči na prodaju, dužan ovlaštenika obavijestiti o namjeri prodaje i ponuditi mu da stvar kupi u zakonom određenom roku » (I. TUHTAN GRGIĆ, Povrede prava prvokupa i sankcije za njegovo nepoštivanje; Zb. Prav. fak. Rij. (1991) v. 31, br. 1, Suppl., 231-262 (2010.)).
Vlasnik unajmljene nekretnine će morati informirati najmoprimca preporučenim pismom o svojoj odluci da stavi nekretninu u prodaju, precizirajući cijenu i uvjete prodaje, te pravo prvokupa najmoprimca.
Najmoprimac će imati rok od 30 dana za odgovor i za prihvatiti ili ne prihvatiti ponudu.
To pravo prvokupa će vrijediti samo za nenamještene nekretnine (stanove i kuće) u Bruxellesu, koje su unajmljene na temelju dugoročnog ugovora o najmu za stanovanje (« bail de résidence principale ») i samo kada će najmoprimac u toj nekretnini imati svoje službeno stalno prebivalište.
Pravo prvokupa neće imati najmoprimac koji ima ugovor na tri godine ili manje, najmoprimac koji ima pod ugovor o najmu (« sous-locataire »), studentski ugovor o najmu te u raznim drugim uvjetima (prodaja članu porodice vlasnika, prodaja cijele zgrade, viager…).
Ako najmoprimac odbije kupiti nekretninu ili ako ne odgovori, vlasnik ju može prodati. Ako su ponuđena cijena ili ponuđeni uvjeti manji od inicijalnih, vlasnik ili javni bilježnik će morati o tome informirati najmoprimca koji će ponovo moći koristiti svoje pravo prvokupa ali u roku od samo 6 dana.
Ako vlasnik na poštuje pravo prvokupa, najmoprimac će moći tražiti poništenje ugovora o prodaji u roku od godine dana od ugovora.
Ta bi mjera trebala u principu biti na snazi u proljeće 2023., ali treba imati na umu da zakonodavni postupak još nije gotov jer ju mora još izglasati bruxelleski parlament.
Tristan Krstić