Mnogi belgijski rezidenti (fizičke osobe) su vlasnici nekretnina koje se nalaze u drugim zemljama. U ovom članku ćemo uzeti kao primjer situaciju u kojoj je belgijski rezident (bilo kojeg državljanstva) vlasnik jedne ili više nekretnina koje se nalaze u Hrvatskoj.
Ukoliko ste belgijski porezni rezident (što je uglavnom pitanje činjeničnog stanja : npr. ako živite službeno u Belgiji sa suprugom i imate djecu koja su upisana u belgijsku školu – bit ćete gotovo sigurno smatrani belgijskim poreznim rezidentom), hrvatsko-belgijski ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja predviđa principijelno da dohodak od imovine (nekretnina) koje se nalaze u Hrvatskoj može biti oporezivan samo u Hrvatskoj.
Ipak, belgijski porezni zakon predviđa da belgijska porezna uprava može uzeti u obzir dohodak od imovine (nekretnina) koje se nalaze u Hrvatskoj kako bi ustanovila početnu poreznu stopu (« exonération sous réserve de progressivité »). Podsjećam da su belgijske stope poreza na dohodak progresivne. U praksi, posljedica toga je da se često u Belgiji na neki način plaća porez na dohodak na temelju vlasništva nekretnina koje se nalaze u Hrvatskoj jer se prve porezne stope (0 %, 25 %) izgube, tako da je prvi euro dohotka u Belgiji već (ili brže ili više) oporezivan, često po većoj poreznoj stopi.
Dohotkom se smatra ili stvaran prihod od iznajmljivanja nekretnina (najamnina ili zakupnina), ili pak « valeur locative », što se može prevesti kao potencijalna stvarna najamnina ili zakupnina. Porezna uprava je definirala što smatra pod « valeur locative » : bruto godišnja najamnina koja bi mogla biti dobivena na temelju običaja u toj zemlji ako bi ta nekretnina bila dana u najam ili zakup.
Svaki rezident Kraljevine Belgije dužan je u godišnjoj poreznoj prijavi navesti prihode (stvarne ili procijenjene) od vlasništva nekretnina koje se nalaze u inozemstvu.
Što se tiče nekretnina koje se nalaze u Belgiji, belgijski rezidenti su oporezivani na različite načine na temelju namjene ili korištenja nekretnina :
- ukoliko su nekretnine dane u zakup (trgovačko poduzeće, ured, dućan…), porez se računa na temelju stvarne najamnine (od koje se oduzima paušalno 40 %, ali postoji za to maksimum) ;
- ukoliko su nekretnine dane u najam (glavna rezidencija fizičke osobe, kuća za odmor…), porez se računa na temelju teoretske službene najamnine koja bi mogla biti dobivena za tu nekretninu (« revenu cadastral »). Ta je teoretska najamnina u Belgiji uvijek vrlo niska (temelji se na teoretskim najamninama sedamdesetih godina prošlog stoljeća), tako da je to zapravo danas u Belgiji jedan od zadnjih načina dobiti nisko oporezivane prihode ;
- ukoliko pak nekretnine nisu date ni u najam ni u zakup, porez se isto računa na temelju teoretske najamnine (« revenu cadastral »). U slučaju da u nekretnini ne živi osoba koja u njoj ima glavnu rezidenciju, postoji rizik da općina oporezuje nekretninu (razni lokalni porezi ili prirezi).
To znači da je oporezivanje dohotka od imovine (nekretnina) različito na osnovi mjesta gdje se nekretnina nalazi. Ukoliko se nekretnina nalazi izvan Europske Unije, teoretski ne postoji pravni problem. Ukoliko se pak nekretnina nalazi na teritoriju članice Europske Unije, postoji potencijalno kršenje slobode kretanja kapitala (jedna od osnovnih sloboda Europske Unije) od strane Kraljevine Belgije. Naime, primati dohodak od nekretnina ili biti vlasnik nekretnina u Hrvatskoj može biti više oporezivano nego primati dohodak od nekretnina ili biti vlasnik nekretnine u Belgiji. To znači da je za belgijske rezidente potencijalno jeftinije kupovati i posjedovati nekretnine u Belgiji, što sloboda kretanja kapitala u principu sprječava.
Europski sud u Luksemburgu je već osudio Kraljevinu Belgiju 2014. u vezi sa dohotkom od imovine (nekretnina) koja nije dana u najam ili u zakup jer je moguće da je konačni porez plaćen u Belgiji viši ako se računa ne temelju potencijalne godišnje najamnine (mada se « samo » izgube manje oporezivane porezne stope).
U državama u kojima postoji teoretska, službena i paušalna najamnina ili zakupnina, ona se može uzeti u obzir za deklaraciju dohotka od vlasništva nekretnina u inozemstvu. Koliko je meni poznato, u Republici Hrvatskoj ne postoji, kao takva, službena teoretska najamna vrijednost nekretnina, što otežava izbor o svoti koju treba deklarirati u Belgiji.
Nedavno je Europski sud u Luksemburgu ponovo osudio Kraljevinu Belgiju ali ovaj puta za kršenje slobode kretanja kapitala u vezi načina oporezivanja dohotka od vlasništva nekretnina koje su dane u najam (ne u zakup). Podsjećam da se u tom slučaju porez računa drugačije na temelji mjesta gdje se nalazi nekretnina :
- ako se nekretnina nalazi u Kraljevini Belgiji, porez se računa na temelju paušalne i teoretske najamnine, koja je niža ;
- ako se nekretnina nalazi u Republici Hrvatskoj, porez se računa na temelju stvarne ili teoretske (potencijalne) najamnine, koja je viša ;
Sud smatra da je moguće da je porez na dohodak od nekretnina veći za nekretnine koje se nalaze u zemlji članici EU nego za one koje se nalaze u Belgiji, što je protivno slobodi kretanja kapitala.
Belgijski ministar je donio podzakonski akt (« circulaire administrative ») kojim je djelomično popravio situaciju, jer je navedeno da se u tom slučaju stvarnu potencijalnu najamninu može uvijek zamijeniti sa teoretskom paušalnom najamninom kad je ona službeno donesena za neku nekretninu.
Kraljevina Belgija ipak još uvijek krši slobodu kretanja kapitala, kako je naglasila Europska Komisija, jer u nekim slučajevima teoretska službena najamnina nije manja od stvarne potencijalne najamnine (na temelju najamnina koje se u stvarnosti plaćaju). Isto tako postoji problem za nekretnine koje se nalaze u državama koje nemaju službenu teoretsku paušalnu najamninu.
U jednom takvom slučaju je Žalbeni sud u Liegu prihvatio uzeti u obzir 22,5 % od bruto najamnina kao dohodak od vlasništva nekretnina na temelju informacije koju je objavila Europska Komisija, tvrdeći da je belgijska teoretska najamnina oko 20 do 25 % od potencijalne stvarne najamnine).
To bi mogla biti jedna od solucija za prijavljivanje u Belgiji dohotka od imovine koja se nalazi u Hrvatskoj.
Ukoliko ste belgijski porezni rezident i vlasnik nekretnine u Hrvatskoj, te smatrate da plaćate ili prijavljujete previše, ili pak ne znate koliki dohodak prijaviti, kontaktirajte odvjetnika.