Odvjetnik u Belgiji
Cilj ovih stranica je pružiti široki uvid u neka važna polja belgijskog pravnog sistema te belgijskog poreznog sistema za osobe koje su nedavno došle u Belgiju ili koje su zainteresirane za belgijsko pravo.

Koja prava imate kad nađete skrivenu manu na kupljenoj nekretnini?

Uto., 31.1.2017.
Koja prava imate kad nađete skrivenu manu na kupljenoj nekretnini?

Nije uvijek jednostavno dogovoriti da prodavatelj nekretnine garantira da u njoj ne postoji nikakva mana, skrivena ili vidljiva. Prodavatelj je ipak uglavnom obvezan garantirati da u prodanoj nekretnini nema skrivenih mana.

Prodavatelj je zakonski (ali se to može ugovorom donekle promijeniti) obvezan garantirati da na prodanoj nekretnini nema skrivenih mana radi kojih nekretninu nije moguće koristiti za namjenu za koju je kupljena, ili koje joj smanjuju vrijednost u tolikoj mjeri da ju kupac ili ne bi kupio ili ne bi kupio za tu cijenu.

Čest problem u starijim nekretninama je prisutnost pljesni ili glivica koje je vrlo teško i skupo otkloniti. Naravno, vrlo je važno prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a i prije davanja bilo kakve ponude, provjeriti stanje nekretnine sa specijaliziranom i stručnom osobom te  pokušati dobiti što više garancija od prodavatelja tokom pregovora o kupnji. Ipak, često prodavatelj ne želi garantirati nepostojanje skrivenih mana (jer na primjer ne poznaje dobro nekretninu), a u životu nekada treba i riskirati.

Kad već dođe do potpisivanja predugovora i na kraju do javno bilježničkog kupoprodajnog ugovora, treba biti pažljiv i hitno reagirati ako se utvrdi da postoje skrivene mane. Mogu biti u pitanju pljesni ili glivice, velika vlaga koja dolazi tko zna od kuda i druge skrivene mane. U nekim slučajevima je moguće tražiti od prodavatelja ili smanjivanje cijene, ili poništenje kupoprodajnog ugovora. U svakom slučaju, jako je važno brzo reagirati nakon otkrivanja skrivene mane. Naime, članak 1648 Građanskog kodeksa (Code civil) navodi da kupac koji otkrije skrivenu manu mora tužiti prodavatelja à bref délai, što bi se moglo prevesti u kratkom roku, i to nakon otkrića mane. Cilj je omogućiti objektivnu provjeru i dokazati da je ta skrivena mana postojala u vrijeme potpisivanja ugovora, bez čega je nemoguće držati prodavatelja odgovornim.

Treba isto podsjetiti da se ovdje radi samo o skrivenim manama, što znači da to nisu one koje su se mogle primijetiti normalnim preciznim pregledom nekretnine.

Ne postoji teoretski vremenski rok u kojem bi trebalo tužiti prodavatelja da bi se izbjegle posljedice čl. 1648 Code civil, jer o tome odlučuje samo sud na temelju preciznih činjenica svakog spora. Ipak, sudska praksa može pomoći. Na primjer, Viši sud u Monsu je presudio 2014. da je tužba, koja je uložena 27. prosinca, uložena prekasno jer su skrivene mane otkrivene još 31. kolovoza. Činjenica da je kupac poslao jedan e-mail prodavatelju 25. listopada nije dovoljna. U tom slučaju, 4 mjeseca je bio predugačak rok i kupac nije imao priliku niti pokušati dokazati postojanje skrivenih mana ili njihovu veličinu.

Poanta ovoga je jednostavna, kad vidite važne skrivene mane na kupljenoj nekretnini, tražite savjet od odvjetnika.

Napiši komentar
Komentirajte prvi!
Besplatni
pravni savjeti
za državljane RH

U Veleposlanstvu,
svakog prvog četvrtka u mjesecu

Gdje se nalazimo?

Koristimo kolačiće

Kolačiće (eng. cookies) koristimo kako bismo Vam pružili što bolje korisničko iskustvo, prikaz sustava navigacije i sl. Također koristimo i Google Analytics, koji sam, kao i mnoge druge stranice - koriste kolačiće.
Za više informacija pogledajte dokumente iz EU direktive za e-Privacy.

Nastavkom korištenja stranica slažete se da možemo postavljati ove vrste kolačića na vašem uređaju/računalu.

U redu Izbriši kolačiće